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一、房地产企业所得税从核定改查账的背景和动机 (一)经过到原国税局调查，在原国税局管理的房地产开发企业的企业所得税全省全部实行查账征收，同一个县相同的行业企业所得税应实行相同的征收方式。 (二)随机抽取5户比较有代表性的企业实地调查发现： 1、5户企业会计人员素质比较高，记账比较规范，基本能实现收入核算准确、成本费用核算准确、每年底结转利润，基本具备查账征收的条件。 2、通过查看其2015—2016年度财务报表，发现其中4户企业按会计利润计算缴纳的企业所得税金额大于目前按10%的核定应税所得率计算缴纳的所得税，并且差额很大，只有1户企业按查账征收方式计算缴纳的所得税少于按定率征收计算缴纳的所得税，5户企业两个年度相加按核定方式实际缴纳的企业所得税比按查账方式计算应缴的企业所得税少4614万元，漏税相当严重。 3、5户企业主营业务收入利润率差别也很大，分别为19%、47%、23%、14%、8%。如果通过调高应税所得率的方式继续实行核定征收操作难度会很大，即便是同一个房开企业开发项目不同利润率也会有很大差别，无论执行一个应税所得率还是分档执行几个应税所得率都会造成严重的税负不公甚至引发群体性事件。 (三)“营改增”以后，房地产开发企业新项目全部实行一般纳税人政策，迫使以前会计核算不规范的房开企业全面规范核算，为实行查账征收所得税创造了条件。 (四)从原地税局以前已经搞过土地增值税清算的纳税人情况看，全部为查账清算，说明从企业账簿健全和凭证保存角度看基本都是规范的，从逻辑关系上讲这两个税种的征收方式应该是一致的，既然土地增值税能符合查账清算，所以企业所得税不应该再实行核定征收。 (五)政策导向发生了变化，2016年2月22日省国税局、地税局联合发布的《企业所得税核定征收管理实施办法》规定，不得违规扩大核定征收企业所得税的范围。严禁按照行业或企业规模大小“一刀切”实行所得税核定征收。第26条规定将核定征收确定为税收风险管控重点之一。逐步鼓励引导企业由核定征收向查账征收转变是今后的发展方向。 (六)经过咨询税务部门聘请的法律顾问团队，他们经过多方调查和认真分析研究一致认为当前房地产开发企业所得税实行查账征收非常必迫切和必要，继续实行核定征收税务机关面临巨大的执法风险、纳税人面临巨大的纳税风险。 (七)2015年以来张北商品房价大幅上涨，企业会计利润大多体现在2017年以后的两三年，绝大多数房开企业的利润大于目前按10%应税所得税率计算的应纳税所得额，所得税实行查账征收以后，税收收入会大幅增加。 根据张北县综合治税办调研数据： 2017年房开企业可售住宅面积106.32万平方米，2017年住宅销售均价按5100元/平方米(不含增值税收入)计算，预计实现销售收入54.22亿元，按企业保守应税所得率20%计算，可实现企业所得税54.22*20%*25%=2.71(亿元)，而按目前的10%的应税所得率应实现企业所得税54.22*10%*25%=1.36(亿元)，2017年房开企业所得税由于实行查账征收方式可增加企业所得税可增加收入2.71-1.36=1.35(亿元)。 (八)按照《深化国税、地税征管体制改革方案》，近两三年企业所得税将全部划归原国税征收，到时原地税要向原国税移交企业所得税数据，如果两家征收方式不一致将会给移交工作带来很大的麻烦和困难，为原地税局和纳税人留下隐患。 (九)所得税实行查账征收以后，促使企业会计核算更规范，有利于培养企业的税收法制意识和纳税遵从度，可以营造公平的治税环境、促进张北县经济良性有序发展，为加强其他税种的规范征纳可以奠定良好的基础。 基于以上九方面的分析和考虑，所以我们决定从2017年开始对房地产企业所得税全面实行查账征收。 二、工作开展过程 1、房地产企业所得税核定改查账前期调查摸底、分析论证其可行性。 2017年中，税务部门领导成员分组带队，对县域房地产开发行业企业生产经营状况进行清单式调研。调研组与企业主要负责人、财务人员座谈，查看企业账簿，走访房管局、住建局、国土局、公共资源交易中心、审批中心等部门，深入了解房源、房价和市场需求，经广泛调研、分析论证、法律顾问团队咨询、法制审核，决定自2017年1月1日起，75家房地产行业企业所得税全部实行查账征收。 2、召集房地产企业老板召开会议，就核定改查账的必要性和可行性说服宣传。 税务部门多次组织房地产企业老板进行座谈，就房地产企业企业所得税由核定征收转为查账征收可能存在的问题进行探讨及查账征收的必要性和可行性进行宣传，并安排下一步如何开展此项工作进行安排。 3、与税务部门就此问题进行探讨并向县领导进行专题汇报。 财税部门经多次探讨，由税务部门适时撰写上报《关于变更房地产行业企业所得税征收方式的报告》，汇报房地产行业企业所得税的征管现状、税收漏洞、执法风险、变更理由，并向政府提出了购买税务中介服务参与房开企业企业所得税汇算清缴审核。此报告，得到了县政府主要领导、主管领导的批示首肯。 4、对企业财务人员和税务干部进行业务培训。 组织税收管理人员、企业财会人员参加形式多样的业务学习活动，举办“房地产企业核定征收向查账征收过渡中疑难问题解答”、“房开企业核定征收到查账征收收入确认”主题研讨和所得税汇算清缴培训班，邀请全国知名税务专家、注册会计师、注册税务师对企业所得税实行查账征收后可能遇到的疑点、难点以及在企业财务管理中的涉税问题进行互动解答。使税收管理人员、企业财会人员对企业所得税查账征收政策、方法有了清晰的认识，确保了汇算顺利进行。 5、制定“两税”复审方案。 财税部门经过多次讨论，并在政府常务会通过聘请税务中介机构参与两税清查的复审工作，并制定《企业所得税汇算清缴审核实施方案》和《土地增值税清算审核实施方案》，指导两税清查工作的进行。 6、招聘税务中介机构。 由县综合治税领导小组牵头、县财政局组织、税务局参与，通过公开招标的方式，聘请经验丰富、管理完善、技术力量雄厚的税务中介机构对企业自行申报的企业所得税汇算清缴报告进行全面审核，依法处理违规违法问题，以规避执法风险，增加财政收入的解决途径。 7、对五家税中介机构关于如何开展复审工作进行培训。 为提高土地增值税清算和企业所得税汇算清缴复审的质量和效率，保证审核工作有序进行，由税务部门制定了土地增值税清算企业所得税汇算清缴审核流程，并对聘请的5家中介机构进行开展复审工作的培训。 8、税务中介机构进入复审。 中介机构进行培训后，由税务部门分批次分配审核任务，中介机构全面进行审核。中介机构待首次任务完成后，接受下一次分配的任务进行审核。 三、取得的效果和成绩 1、2018年5月31号前企业自报由于核定改查账增加房地产企业所得税2652万元，截止12月18日税务中介机构复审增加企业所得税4654万元，经复审发现房开公司应开未开建筑业发票3.27亿元，间接增加建筑业税收1743万元，土地增值税复审增加1063万元，2018年共计增加税收收入1.01亿元。 2、2018年共复审土地增值税34个项目，已结案26个项目，8个项目正在意见交换中；共复审企业所得税户数43户，已结案7户，正在意见交换36户。 3、长远效果：①按上述计算。由于此项工作的开展今后每年可以增加1.35个亿的企业所得税,1千万的土地增值税；②促进企业规范核算规范纳税申报，提高纳税遵从度，在全县营造法制、公平的治税环境；③带动房地产相关上下游产业(建筑业、混凝土、钢材、其他材料等等行业)的规范发展，增加税收；④迫使税务干部提高业务素质，提供税收的杠杆作用和调控全县经济的作用。 4、税务中介机构的介入，大大提高了税务局的效率，大大加快了土地增值税清算的进度，挽回了税款损失，预计2019大部分开发项目得到土地增值税清算，走在了全市仍至全省的前列，等于扭转了全市全省清算进度缓慢、清算质量差的状况。 |
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